Кто в доме хозяин?

[В. Иванова]

СОЛОВЬЕВ Вадим Георгиевич - возглавляет региональный список Тверская область




Кто в доме хозяин?


На вопросы читателей «РГ» отвечает секретарь ЦК КПРФ, руководитель Юридической службы ЦК КПРФ Вадим СОЛОВЬЕВ

Уважаемая редакция!

В связи с вступлением в действие Жилищного кодекса РФ, все собственники жилья до 1 января 2008 года должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Не смогли бы вы через «Рабочую газету» рассказать о формах управления домом и порядке их выбора.

А. Н. Потапов, Тверь


Уважаемый Александр Николаевич!
Действительно, с 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, принятый большинством голосов депутатов от «партии власти» и жириновцев в Государственной думе и проштампованный Советом Федерации, где председательствует лидер еще одной партии, поддерживающей исполнительную власть.

Депутаты-*коммунисты голосовали против этого Жилищного кодекса, так как КПРФ считает, что его основная идея заключается в том, чтобы снять всю ответственность за жилищный фонд с буржуазного государства, и переложить ее на плечи простых тружеников, что в условиях нынешней нищенской пенсии и почти символической заработной платы, абсолютно недопустимо.

Тем не менее, сегодня в стране полным ходом идет жилищная «реформа», меняется форма управления нашими многоквартирными домами.

Поэтому защитить себя, свои семьи, свои квартиры от грабительской жилищной реформы можно только обладая знаниями законов и своих прав. Надеюсь, подобранная важнейшая информация по основным разделам жилищного Кодекса поможет читателям «РГ» самостоятельно отстоять свое право жить по-человечески.

НА СОБРАНИЯ ОТВЕДЕН ТОЛЬКО ГОД
Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
• Непосредственное управление,
• Товарищество собственников жилья,
• Управляющую компанию.

ПОДРОБНОСТИ:
Правило № 1. До 1 января 2008 года жители вправе провести собрание и выбрать форму управления домом.
Правило № 2. Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировал либо купил квартиры.
Правило № 3. Решения принимаются большинством. Меньшинство обязано подчиниться.
Правило № 4. Если жители собрание не провели, то, начиная с 1 января 2008 года администрация города ВПРАВЕ выставить дом на аукцион между управляющими компаниями.

ТРИ ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ
В чем плюсы и минусы трех форм?
ТСЖ. Плюсы: (1) жильцы сами через правление распоряжаются своими деньгами; (2) можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом организацию; (3) правление можно переизбрать.
Главный минус. Расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть, если часть жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления отключат всех. Кроме того, если жильцы не купят общедомовой счетчик, то поквартирные счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики будут требовать оплату с дома по нормативу, а не складывать показатели поквартирных счетчиков.

Управляющая компания. Самое главное здесь, как заключен договор. Если его заключают жильцы, то это хорошо, если мэрия, то влиять на исполнение договора будет почти невозможно, ведь не жильцы будут его подписывать, а власти. Плюс здесь один - не надо думать самим.

Минусы. Такая же история с «круговой порукой» и счетчиками, что и в ТСЖ. С той разницей, что управляющая компания обслуживает не один дом, а несколько десятков, то есть, если она задолжает энергетикам, без света оставят весь квартал. Кроме того, если управляющая компания разорится, деньги с нее взять будет невозможно.

Непосредственное управление. Смысл состоит в том, что каждый сам за себя платит за коммунальные услуги. По жилищным услугам может быть заключен договор между жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч.

Плюсы. Нет коллективной ответственности, не надо ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей.

Минусы. Здесь не создается юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта крыши.

То есть, куда ни кинь, всюду клин. Безукоризненного варианта нет. Но самые большие неприятности будут v жителей тех домов, которые не проведут собраний вообще.

КАК ПРОВОДИТЬ СОБРАНИЕ?

Шаг первый, извещение.

Один из жильцов, собственник квартиры, должен сформулировать повестку дня и обойти всех соседей, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Сделать это нужно заранее, за 10 дней до проведения собрания. Очень важно! Собрание не вправе менять повестку дня. То есть могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее ставились в повестку дня. Хотя, конечно, можно указать и универсальный пункт «разное», в который собрание затем сможет включить все, что захочет.

В уведомлении также нужно указать, кто созывает собрание, и где люди смогут предварительно ознакомиться со всей документацией (проектами решений). Обязательно нужно пригласить на собрание представителя муниципальной власти, который будет голосовать за жильцов неприватизированных квартир.

Шаг второй, собрание.

Решения на собрании принимаются простым большинством голосов. Исключение составляют решения о проведении капитального ремонта, размещении в доме магазина (или иного арендатора) и определении границ прилегающего к дому участка, которые принимаются 2/3 голосов. То есть по новым правилам, без согласия жителей дома мэрия, например, не сможет сдать в аренду под офис или парикмахерскую подвал дома.

При этом необходимо удостовериться, что участники собрания являются собственниками квартир, для чего нужно попросить соседей принести на собрание свидетельства о собственности, договора купли*-продажи и прочее. Голосование происходит в зависимости от площади квартиры. То есть человек, владеющий квартирой площадью 56 кв. м, имеет 56 условных голосов, а человек, владеющий 30 кв. м соответственно, 30. Поэтому нужно составить таблицу с указанием номеров квартир, фамилий собственников и общей площади.

Но если жильцы создают ТСЖ, то магазин в доме очень даже выгоден. Тогда арендная плата за магазин может пойти не в непонятный бюджет, а на ремонт и обслуживание дома. При этом нужно отметить, что законодательно этот процесс еще не урегулирован, но в правительстве готовится соответствующее разъяснение.

Шаг третий, действия после собрания.

О принятых на собрании решениях нужно оповестить власть и обслуживающие дом организации, то есть: мэрию, ЖЭК (РЭУ, ДЭЗ), «Горэнерго», «Водоканал», горгаз и прочие службы. Далее, в зависимости от того, какая форма управления домом выбрана, нужно предпринять дополнительные шаги.

При выборе управляющей компании с какой-*то фирмой нужно заключить договор на обслуживание жилого дома и копию этого договора либо информацию о его заключении направить в мэрию.

При выборе Товарищества собственников жилья нужно: (а) зарегистрировать его в налоговой инспекции как юридическое лицо; (б) оформить документацию в Пенсионном фонде, фонде социального страхования, фонде медицинского страхования и т.д.; (в) открыть счет в банке. Далее ТСЖ заключает договора на обслуживание с коммунальными службами на предоставление услуг (водо-, тепло*, энергоснабжение) и с какими-то организациями на обслуживание самого дома (уборка территории, вывоз мусора и проч.), а также принимает здание с баланса мэрии на свой баланс.

При выборе непосредственного управления достаточно одного: заключения договора на обслуживание дома с какой*то организацией. Представляется, что лучше всего заключить такой договор с имеющимся ЖЭКом или бригадой слесарей, уже обслуживающих соседний ТСЖ. То есть лучше всего иметь дело с организацией, уже известной, которая, может, и не идеально работает, но, по крайней мере, не сбежит с вашими деньгами.

В любом случае какие-*то письменные договоры надо заключать, так как жители, не желающие, чтобы мэрия отдала их дом на откуп неизвестному частнику, должны не просто провести собрание, но и подтвердить, что решение собрания выполняется. Проще говоря, если жители решили создать ТСЖ, но потом не оформили документы и ТСЖ не зарегистрировали, мэрия вправе выставить дом на конкурс.

Очень важно иметь в виду одно: надо проводить собрание. Оно может принять и ошибочное решение, но потом его можно изменить. Если не сделать этого, дом уйдет под контроль неизвестной частной фирмы, что грозит в перспективе тяжелыми последствиями (по принципу финансовой пирамиды, можно будет лишиться жилья или денег).
Вадим СОЛОВЬЕВ,
руководитель Юридической службы ЦК КПРФ

[ledakov]

Хотелось бы поделиться опытом по Туле. ("Значение Тулы для Республики огромно" В.И. Ленин) В нашем городе-герое до сих пор еще чуть менее половины больших ("многоквартирных") домов не выбрали способ управления. А срок-то уже на это вышел! Говорят, что к маю все такие дома будут розданы с прилавка частнику... Что делать? Вроде и к своим жэу уже привыкли за многие годы. И работать они чуток, но стали получше: в этом году хоть отопление вовремя дали... И то - хорошо. За ЖЭУ стоит управляющая компания (МУП). дРугие компании есть, но никто не берется дома наши обслуживать. Все же валится... Выселять надо. Кому мы нужны...

Есть идея ТСЖ попробовать, но, говорят Трудновато. Нужен очень грамотный человек. Непосредственное управление домом вообще страсть, я как тут почитал... И за голову схватился. Куда ни посмотришь, везде обман...